滋賀県彦根市の司法書士・FP事務所 おうみ@法務事務所/債務整理・相続・離婚・会社設立・不動産登記

不動産登記の必要性

本来契約というのは当事者の「売りましょう」「買いましょう」という意思表示があるだけで、成立します。契約書等の書面すらいらない、というのが法律上の建前です。しかし現実は、不動産を買えば契約書を作るし、法務局に出向いて所有権が移転したことを公示するための登記も行います。この理由は登記をしなかった場合は、自分がその不動産の所有者であることを他人に主張することができないからです。
他人に主張する内容としては、例えば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保として預かっております」などです。所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないも のです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引することもできるようになります。

 

登記の具体例

以下では具体例を用いて、登記の必要性をご説明いたします。

真山さんという人物が所有しているJR松本駅近くの不動産を、娘の新婚祝いのために購入してあげようとしている藤田さんという人物と、老後を過ごすために購入を考えている松尾さんという人物が居たという設定で、事例をご紹介しましょう。さて、藤田さんと松尾さんのどちらが所有権を得ることができるでしょうか。

取引の順番ではありません

これは、真山さんと先に取引した方ではありません。先に登記した方が所有権を獲得することになります。

不動産登記による権利獲得は早い者勝ち!

まず、真山さんが藤田さんに対して甲建物を売りました。契約書もちゃんと取り交わしています。しかし藤田さんとしては契約書があるからという事で安心して、真山さん→藤田さんへ所有権が移転したという事実の登記を法務局に申請することを怠っていました。
実は真山さんは悪い人で登記簿上は自分がまだ所有権者なのをいいことに、松尾さんをだまして松尾さんに対しても再度甲建物を売りました(法律上、二重譲渡といいます)そして藤田さんより先に松尾さんに所有権移転の登記を行ったとします。
真山さんのこの行為は横領という犯罪なのですが、藤田さん,松尾さんから代金を二重取りして満足を得た真山さんは通常姿をくらましてしまうでしょう。
さて、残された藤田さん、松尾さん間では、事実上真山さんに代金の返還請求をする事ができなくなった以上、どちらが甲建物の真の所有者であるかにつきもめることになります。不動産は価値の高いものなので、裁判になることもあるでしょう。この場合、藤田さん、松尾さんのどちらが勝つのでしょうか?
一見契約を先に交わした藤田さんの方が優先するようにも思えます。しかし所有権自体は契約だけで取得できるものの、二重に契約がおこなわれたような特殊事例において、民法は契約の前後ではなく、登記を先に申請したものを優先しています。
結局答えとしては契約では後手にまわったにも関わらず、先に登記を備えた松尾さんの方が勝ち、最終的な所有権者として確定することになります。
結局藤田さんは真山さんから代金も帰ってこない、不動産も取得できないという事で多大な損害を蒙ります。不動産は高額のために上記の真山さんのような詐欺をする人が後を絶ちません。そこで自分の財産を守るためにも不動産を買ったときはしっかり登記をするようにしないといけません。

このように、登記に関して知識がないために、こういったトラブルに巻き込まれる例もあります。    
そうならないためにも、不動産の登記はしっかり行いましょう。


 

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