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土地家屋調査士業務

土地家屋調査士とは不動産登記の専門家で、建物や土地がどこにあるのか、どのような形なのか、どのように使われているのかといったことを調査、測量して、登記の手続きを行います。

ここでは、土地家屋調査士として行う業務のうち、表示登記、分筆、および合筆、境界確定測量、建物の増築、および滅失に関してご説明します。

表示登記

 表示登記とは、原則的には、不動産登記簿の表題部になされる登記のことを言います。
(平成16年6月18日に不動産登記法改正により、表示登記から表題登記と名称が変わりました。)
土地表示に関する登記と建物表示に関する登記があります。

土地の場合は、地番、地目、地積などで、建物の場合は、家屋番号、構造、床面積などとなります。
原則的には、登記簿の表題部の記載に変化がある場合にされる、すべての登記のことをいいますが、一般的には、家を新築したときなどに、まだ登記簿がないその物件について登記し、表題部を新たに作ってもらうことを指します。 
これは、引渡しから1カ月以内に行わなければなりません。
もし遅れると、10万円の過料(軽い行政罰)を取られます。

また、所有権については、新築の場合は、所有権保存登記を行わなければなりません(これは1カ月以内でなくてもよい)。
これで、その建物についての新たな登記簿の表題部と甲区が出来上がります。
抵当権登記などは、乙区に記載されます。

また、新築の場合でも、土地に関しては、前の所有者が必ず存在し、登記簿がないということはまずないはずだから、所有権移転登記をしなければなりません。
これらの作業がすべて終了してこそ、家も土地も自分の所有だと主張できることになります。

表示登記・表題登記の種類

主な土地表題登記(変更登記)

・土地表題登記
・土地地目変更登記
・土地地積更正登記
・土地分筆登記
・土地合筆登記
・土地分合筆登記
・地図訂正の申し出等

主な建物表題(表示変更)登記

・建物表題登記
・建物減失登記
・建物種類変更登記
・建物構造変更登記
・建物床面積変更登記
・建物分割登記
・所有者表示変更・更生登記等
・区分建物表題登記等

分筆・合筆

土地を分筆するとは登記簿上の1個の土地を登記簿上複数の土地にすることを言います。
現地での見かけ上は間に塀があっても登記簿上は1個の土地である場合もあれば、見かけ上1個の土地でも登記簿上は複数の土地であることがあります。
このように見かけ上の現況と登記簿上は異なっていることもよくあります。

相続で遺産分割協議をする前提での分筆、相続税を物納でする前提での分筆、所有する土地の一部を贈与するため、一部を売却するための分筆等が考えられます。
分筆登記をするには測量が必要となりますし、境界を確認した上での分筆となりますので、専門家の関与が必要となります。
土地分筆登記は当事務所にお任せ下さい。
 



分筆測量とは

分筆測量とは、1筆の土地を2筆以上の土地に区画して利用しようとする時に、その区画線を入れるための測量です。
測量の方法としては、不動産登記法が改正される以前(平成16年)までは、残地求積という方法が一般的でした。
これは、分ける部分の土地だけを測量して面積を求め、残りの土地は登記簿に記載されている数値から引き算で求める方法です。
不動産登記法改正後(平成17年以降)は特別の場合を除いて、残地求積は原則禁止で分筆前の土地全体を測量・求積することになりました。


手続きの流れ

1.相談 

土地分筆登記をするに当たり、まずは当事務所へご相談下さい。
ご相談に当たっては土地登記簿謄本等お手持ちの書類を拝見させていただくとスムーズにいきます。
  

2.ご依頼 

土地家屋調査士に土地分筆登記をご依頼いただきます。
その時にお手持ちの書類を引き渡します。
ご依頼されるのであれば、ご来所いただくか、こちらから伺います。
また概算見積もりも提示させていただきます。 

3.資料調査 

土地家屋調査士が管轄法務局、役所等でその土地及び近傍の土地等の資料調査をいたします(登記簿、公図、地積測量図、建物図面等) 。

4.測量 

土地家屋調査士が現地調査をし、測量します。  

5.作成 

土地家屋調査士が測量成果、資料等より図面の作成をします。
筆界立会いの際に確認いただく筆界確認書も作成いたします。 

6.筆界確認 

境界を接している土地の所有者に筆界の確認を依頼します。
確認がされると、筆界確認書に署名・捺印を頂戴することになります。
また、分筆線に基づいて境界標を埋設します。 

7.必要書類の作成、徴収 

引き渡しいただいた書類のほかにも登記申請に必要な書類がありますので、土地家屋調査士が作成し、一部は依頼人に署名・捺印を頂戴します。 

8.法務局へ申請 

土地家屋調査士が土地分筆登記を法務局へ申請します。
大体1週間~10日程度で完了しますが、法務局の現地調査が必要となる場合もありもう少し必要となる場合もあります。 

9.引き渡し 

登記が完了し、土地家屋調査士から関係書類を依頼人へ引き渡します。 



必要書類

●委任状 

土地家屋調査士への登記申請に関する委任状です。
土地家屋調査士が作成し、署名・捺印をいただきます。
法人の場合には資格証明書(代表者事項証明書)も必要です。
委任状には実印を押印いただきます。 

●地積測量図 

土地家屋調査士が作成します。確認の上署名・捺印をいただきます。 

●筆界確認書 

境界を接する土地所有者との境界確認書です。 

●申請書の写し 

申請書の写しです。
これに法務局の印が押されて登記済証となります。
これは土地家屋調査士が作成します。 


 

土地家屋調査士業務に関するその他のメニュー

表示登記

合筆登記

 

増築・滅失